פסק-דין בתיק ת"א 17691-10-10

1.         התובעת, חברה קבלנית, הגישה כנגד הנתבעים תביעה כספית על סך של 227,725 ש"ח, עקב הפרת הסכם בניה ומכר של דירה בין הצדדים, כמו גם תשלום בגין עבודות נוספות שבוצעו עבור הנתבעים ואשר תמורתן לא שולמה.

2.         ביום 30.4.2008 נחתם בין התובעת לבין הנתבעים הסכם במסגרתו התחייבה התובעת לבנות ולמכור לנתבעים דירה ברחוב הפטל, בקרית ביאליק, הידועה כחלק מחלקה 57, בגוש 10431, כנגד תמורה בסך של 1,130,000 ומע"מ.

            לטענת התובעת, כפי שהדבר בא לידי ביטוי בכתב התביעה, הרי שהנתבעים הפרו את הסדר התשלומים שסוכם עמם, אחרו בתשלום האחרון על פי ההסכם ובכך, הפרו את ההסכם באופן יסודי. בנוסף, טענה התובעת כי הנתבעים נצלו בחוסר תום לב את קריסתו הכלכלית של קבלן המשנה שבנה את הפרוייקט עבור התובעת, נמנעו מלשלם עבור עבודות רבות נוספות שבוצעו בדירתם על ידי אותו קבלן וקבלו זיכויים שאינם מגיעים להם. בהמשך, טענה התובעת, כי הנתבעים נמנעו מלקבל את הדירה לידיהם, עכבו את השבת הערבויות הבנקאיות שנמסרו לידיהם וגרמו לה לנזקים כספיים.

            לפיכך, עתרה התובעת לחייב את הנתבעים לשלם לה סך של 46,869 ש"ח בגין הפרשי הצמדה, סך של 33,000 ש"ח בגין הפרשי ריבית, סך של 3,040 ש"ח בגין העיכוב בהשבת הערבויות הבנקאיות, סך של 3,000 ש"ח בגין אחזקת הדירה מעת קבלת טופס 4 ועד שהנתבעים ניאותו לקבל את הדירה לידיהם, סך של 28,816 ש"ח בגין עבודות נוספות, טעויות בחישוב וזיכויים מוטעים וכן, פיצויים מוסכמים בסך של 113,000 ש"ח, בגין הפרה יסודית של ההסכם.

3.         הנתבעים התגוננו מפני התביעה וטענו, כי מטרת התביעה  להרתיע את הנתבעים ו"להעניש" אותם לאחר העלו דרישות בדבר ליקויי בניה שיש לתקן בדירתם וכי תביעות דומות הוגשו כנגד שתי משפחות נוספות. לטענתם, במשך כל התקופה שמאז מסירת הדירה לידיהם ביום 30.3.2009 ועד להגשת התביעה, לא פנתה אליהם התובעת בדרישה כספית כלשהי. עוד נטען, כי לא רק שהנתבעים לא היו חייבים לתובעת כספים כלשהם בעת עריכת החשבון הסופי, אלא שבמועד זה, הם קבלו החזר בסך של 15,000 ש"ח, אשר קוזז מהסכום האחרון אותו היה עליהם לשלם.

            הנתבעים כפרו בטענה לפיה, אחרו בתשלומים וטענו כי עמדו בכל תניות הסכם שנכרת בין הצדדים בעניין זה, לאחר ששלמו למעלה 91.5% מסך כל התמורה, כחמישה חדשים טרם קבלת הדירה לידיהם ואילו התשלום האחרון שולם אף הוא במועד, לאחר עריכת חשבון סופי. הנתבעים כפרו בזכותה של התובעת לקבל סכומים נוספים, לרבות הפרשי הצמדה וריבית בגין איחור כביכול בתשלומים.

            בכל הנוגע לשינויים והתוספות בבניה, טענו הנתבעים כי פעלו בהתאם להכוונה מפורשת וברורה של התובעת ובהתאם להוראות ההסכם בין הצדדים וכי שלמו עבור כל שינוי ותוספת על פי ההסכם. הנתבעים כפרו, אפוא, בזכותה של התובעת לקבל כספים נוספים בגין תוספות ושינויים. 

            עוד טענו הנתבעים, כי מסרו את הערבויות לידי התובעת ביום בו קבלו את החזקה בדירה לידיהם וכי לא הפרו את ההסכם בין הצדדים באופן כלשהו.

4.         בהתאם להחלטה מיום 20.2.2011, הגישו הצדדים תצהירי עדות ראשית. התובעת הגישה את תצהירו של מנהלה, מר יואב זיו. מנגד, הגישו הנתבעים את תצהירה של הנתבעת מס' 1, אליו צורפה חוות דעתו של המהנדס אברהם בן עזרא, בנוגע לליקויי הבניה בדירה.

            בהמלצת בית המשפט, הגיעו הצדדים לידי הסדר דיוני לפיו, סכום התביעה יועמד על סך של 28,816 ש"ח (סעיף ח1 לתצהירים, המקביל לסעיף ט1 לכתב התביעה), בגין עבודות נוספות, טעויות בחישוב וזיכויים מוטעים, וכי יתר תביעתה של התובעת תידחה. עוד הוסכם, כי הצדדים יגישו סיכומים בכתב וכי בית המשפט יכריע אך בסוגיות העולות מעתירתה הכספית של התובעת, כפי שבאה לידי ביטוי בסעיף ט/1 הנ"ל לכתב התביעה. פסק הדין יכריע, אפוא, במחלוקת היחידה שנותרה לדיון, בנוגע לדרישת התשלום של התובעת בגין שינויים ועבודות נוספות שבוצעו על ידי הקבלן מטעמה, כמו גם טענותיה בדבר טעויות חישוב וזיכויים מוטעים, בגינם זוכו הנתבעים.

דיון והכרעה

5.         התובעת בנתה את דירתם של הנתבעים, כמו יתר הדירות בפרוייקט, באמצעות חברת גיה בניה ופיתוח בע"מ, קבלן משנה שלה (להלן "חברת גיה"). התובעת טענה, כי במהלך חודש ספטמבר 2008 התדרדר מצבה הכלכלי של חברת גיה והוצא כנגדה צו הקפאת הליכים. מהלך זה גרם לתובעת נזקים רבים והוצאות ואלץ אותה להמשיך את בניית הדירות ולהשלים את התחייבויותיה בעצמה.

            לטענתה, היה עליה ליישר קו אל מול כל דייר ודייר בנוגע לתוספות ושינויים שהזמין וכן, הזיכויים להם היה זכאי. מאחר ולא ניתן היה לקבל אינפורמציה מעובדיה של חברת גיה, נאלצה התובעת, לטענתה, להסתמך על מצגיהם של הדיירים בדבר החשבונות, התוספות והשינויים אותם כביכול סכמו למול חברת גיה. לאחר עיון ולימוד של תיק הנתבעים, גילתה התובעת שהנתבעים הסתירו מפניה עבודות רבות ותוספות שבוצעו בדירתם ללא חיוב, תוך שהם שותקים בידיעה שזוכו לשווא בגין חלק מהפריטים עקב חשבון מוטעה של חברת גיה. לטענתה, בעוד ששלמה לקבלן המבצע בגין מלוא העבודות, או השלימה אותן בעצמה, הרי שלא גבתה את מלוא עלות השינויים והתוספות מהנתבעים.

6.         הנתבעים טענו, כאמור, כי בכל הנוגע לשינויים והתוספות בדירה, פעלו על פי הכוונה מפורשת של התובעת ועל פי המדיניות שהכתיבה והפנו לסעיף 8 להסכם, העוסק בשינויים מעין אלה.

7.         סעיף 8 להסכם קובע, בין היתר, כי הנתבעים יהיו רשאים לבקש ביצוע של עבודות נוספות ו\או שינויים בדירה והתובעת לא תהא חייבת לבצעם, אלא אם הסכימה לכך מראש ובתנאי שהדרישה תוגש טרם ביצוע העבודה ואין בה כדי לפגוע פגיעה ארכיטקטונית במבנה. עוד נקבע, כי הנתבעים ישלמו לתובעת ו\או לחברה הבונה את התמורה בגין העבודות הנוספות בעת הזמנת השינויים. ההסכם כולל נספח מחירון תוספות ושינויים.

            ביום 9.3.2009 הוצא על ידי חברת גיה טופס הזמנת שינויים, המעיד על תשלום בסך של 1,899 ש"ח בגין שינויים שבוצעו בדירה, ולטענת הנתבעים, הם שלמו את התמורה בהתאם לדרישות נציגי התובעת באתר. לטענתם, מעולם לא הובעה על ידי התובעת תלונה או מחאה ולא נשלחו על ידה התראות או דרישות כלשהן טרם הגשת התביעה.

8.         טרם דיון בטענות התובעת באשר לדרישותיה הכספיות, ראוי להבהיר כבר כעת, כי לא הוכח בפני שהנתבעים הטעו את התובעת באופן כלשהו. הלכה היא, כי טענה של הטעיה (שאין היא אלא לשון נקיה של רמיה) מחייבת פירוט מיוחד וראיות כבדות משקל במיוחד. לעניין טענת רמייה או הטעיה, מוטל על בעל הדין המטיל דופי בצד שכנגד נטל מיוחד באשר למשקל הראיות שעליו להביא בפני בית המשפט (ראה ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נגד פרץ רוזנברג, פ"ד מז(2) 605, ע"א 8308/00 כור מתכת בע"מ נגד מי גולן אנרגיות רוח בע"מ, פ"ד נז(5) 721, 728, ע"א 475/81 זיקרי יעקב נגד כלל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מ(1) 589, ע"א 5663/90 הספקה חברה מרכזית לחקלאים בע"מ (בפירוק) נגד משה גרוס, פ"ד מח(3) 866, 877).

בענייננו, התובעת לא עמדה בנטל להוכיח כי הוטעתה על ידי הנתבעים, בין אם מדובר בנטל הבאת ראיות רגיל ובין אם מדובר בנטל הבאת ראיות מיוחד, בהתאם להלכות שפורטו לעיל. התובעת לא פרשה בפני בית המשפט ולו תשתית ראייתית מינימאלית אשר תבהיר את נסיבות אותה הטעיה ובאיזה אופן הוטעתה. התובעת בחרה גם שלא להגיש תצהיר של בעל התפקיד הספציפי, ובפרט אותה פקידה הנזכרת (לראשונה) בסיכומיה, אשר כביכול הולכה שולל על ידי הנתבעים ויש בכך כדי לפעול לרעתה. בפני בית המשפט עומד תצהירו של מנהל התובעת בלבד, המהווה עדות יחידה של בעל דין. בהתאם לסעיף 54 לפקודת הראיות, (נוסח חדש), התשל"א - 1971, על בית המשפט להתייחס בזהירות לעדות מסוג זה ולפרט מה הניעו להסתפק בעדות זו. גרסתו של הנ"ל בנוגע להטעיה בה נקטו הנתבעים לא זכתה לחיזוק כלשהו או סיוע, היא מהווה עדות מפי השמועה ולא נמצא נימוק של ממש אחר לקבל אותה בעניין זה (ראה בעניין זה ע"א 147/84 (מחוזי ת"א) חנה ברגר נגד ג'ניה פרידמן, פ"מ תשמ"ד(1) 207 וכן, ע"א 79/72 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נגד פולק ואח', פ"ד כז(1) 768). סיכומו של דבר, אני דוחה את טענותיה של התובעת לפיה, הוטעתה על ידי הנתבעים בנוגע לשינויים והתוספות. מנגד, אין בכך כדי לשלול טענות בדבר טעויות בעת עריכת החשבון הנוגע לשינויים והתוספות.

9.         הצדדים חלוקים באשר למספר שינויים שבוצעו בדירה ואשר לטענת התובעת, לא שולמה התמורה בגינם, כמו גם טעויות בחישוב. אדון להלן בכל אחת מטענות התובעת, הנוגעים לסכומים הנתבעים בסעיף ט'1 לכתב התביעה.